扬州代账：二手房成交惨淡 营业税或将调整

近日有媒体报道，国家有关部门正在商议调整二手房交易营业税，并在各大城市和机构之间展开调研，其中免征期限有望从五年调整至两年。广州业内人士分析，一旦调整，将使一部分二手买家的交易成本下降，有效促进市场流转，短期内不排除成交量有所增长。

传二手交易营业税免征年限或调整至两年

《中国证券报》日前报道称，针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。据知情人士透露，其中调整的方向就是将营业税免征期限从五年调整至两年。

实际上在半个月前，广州就有业内人士在微博上透露了这一消息，消息指出，“11月将调整二手房交易营业税，原满五年的普通住房交易免征营业税，将调整为满两年的即可免征。”目前暂时未有城市有确切执行的消息。

按照现有的二手房交易营业税政策，对于购买满五年的普通住房，不征收营业税。对于购买不足五年的普通住房，按照全额5.6%征收营业税；如果是超五年非普通住房按照出售价与购入价差额的5.6%征收营业税，对于不足五年的非普通类住宅，按照全额5.6%征收营业税。业内人士透露，普通与非普通类住房理论上仍以建筑面积144平方米为界，而年限则通常以房产证时间为准，业内人士透露，在涉及到差额计税时，也可以发票时间为准。

营业税调整或有可能

龙斌指出，今年全国一线城市以及重点二线城市的二手房市场都相当低迷，在此情况下，通过调整营业税来降低交易成本，从而刺激市场的做法是有可能的。

他指出，如果将五年免征营业税的期限调整至两年，可以说是一种惯例的调法。二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，在经历了2009年、2010年的高潮后，2011年初将两年的免征期限提升为五年。目前，市场的高烧已经得到了有效控制，政策回调至以前的征收标准在情理之中。

周峰也认为营业税调整的可能性应该会有，但不一定在今年放松。前几个月二线或三线城市放松限购，对当地的市场有多大的促进，还有一段观察期。如果对市场没有促进，才会对税费进行有效调整。

购房成本将大大降低短期成交或翻倍

龙斌表示，如果营业税调整，最大的影响在于降低了买家的购房成本，这有利于促进市场交投活跃度。

目前二手房交易的挂牌价通常是卖家实收的数据，名义上营业税是针对卖家征收，但是在交易过程中，大部分仍然需要买家支付。因此，在营业税降低后，卖家抬高售价的可能性比较低。

同时，他还表示，只有在二手房需求量上涨达到供不应求的状况时，价格上涨的压力才会比较大。但由于二手房市场深受一手房市场的影响，如果一手房市场不活跃，二手房的活跃度也难以明显上升。

周峰表示，如果将免征营业税的年限从五年调整至两年，对市场的影响非常大。“今年前三季度，经过满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，不足五年的比例是61.4%，其中2-5年之间的占比为56%.”

以成交价100万元证未满五年的房产来算，按照现有的全额5.6%的征收标准，也得支付5.6万元。如果年限下调，将大大降低很一大部分人的购房成本。周峰指出，如果调整，不排除短期内市场成交量将暴增一倍，在成交量放大之后第三个月起，价格也会随之上升。

■数据

今年前三季度二手房交易惨过2008年

近两年来，受政策影响，二手房市场有较大波动。如去年“国五条”提及的20%个税，就对市场带来了强烈的冲击，短短一个月时间，成交量暴涨，由于细则未落实，市场最终回归平稳。但是从去年11月“穗六条”开始到今年，持续从紧的信贷和限购政策，令二手房市场的交投跌入低谷。

据满堂红监控广州市国土房管局数据，今年前三季度广州十区登记交易的二手住宅面积仅为303.7万平方米，登记宗数为37809宗，平均每季度的成交面积仅为101万平方米，成交宗数为12603宗。而在近十年房地产市场最为萧条的2008年，广州十区二手登记面积为452万平方米，登记宗数为53581宗，平均每季度的成交量分别为113万平方米，13395宗。“惨过2008年，今年的市场肯定是历史最差。”满堂红市场研究战略部高级经理周峰如是表示。

官方数据显示，今年前9个月，广州二手房网签量普遍在四五千套的水平徘徊，整体比去年同期锐减了近五成，仅今年1月和4月份的登记套数超过了6000套，7月份的网签量和网签价都创下了年度新低。

中介机构分析，今年二手房交投惨淡主要受到楼价高企、政策收紧的影响，买家置业门槛较往年提高了不少。据合富置业提供的一项调查结果显示，“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响，尤其是专业市场商户、小企业主等。三季度外地户籍买家的占比由原来的62.8%，降低至约57%.

信贷新政落地，房地产市场特别是改善型市场迎来了福音。据合富置业最新数据显示，10月1日-21日广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场多达36%的成交份额。其中150万-300万元中高端物业较9月同期上升了一成多，成交比例进一步上升到39%.

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称，市场氛围的改善主要表现在买卖双方的心态有所好转，基本面没有得到本质的改善。周峰也表示，今年二手市场是史上最差的局面恐怕难以扭转。